← Noticias y guías · 2026-10-14

Las nuevas leyes de pausa de pagos hipotecarios (forbearance) en California, en palabras sencillas

En septiembre de 2026 el gobernador Newsom firmó dos leyes, AB 1842 y AB 1847, que cambian cómo funciona la pausa de pagos hipotecarios después de un desastre en California. Se basan en AB 238, la ley de 2025 para los afectados por los incendios de Los Ángeles.

¿Qué es el forbearance?

Es una pausa o reducción de los pagos de su hipoteca por un tiempo. No es un perdón de deuda: los pagos que no hizo se tienen que pagar después. Lo más importante es cómo se pagan, y estas leyes agregan protecciones para eso.

AB 238: la ley de 2025 para los incendios de Los Ángeles

AB 238 se firmó el 22 de septiembre de 2025 (fuente: DFPI mortgage relief page). Permite a quienes fueron afectados por los incendios de enero de 2025 (Eaton, Palisades y los vientos) pedir hasta 12 meses de pausa si afirman una dificultad económica causada por el desastre. Hoy la solicitud debe hacerse antes de lo que ocurra primero: seis meses después de que termine el estado de emergencia o el 7 de enero de 2027. No se permiten cargos por atraso ni intereses de mora durante la pausa.

AB 1847: más tiempo para los afectados por los incendios

AB 1847 (Capítulo 242 de 2026) se firmó el 15 de septiembre de 2026 (Governor's office, Sept. 15, 2026). Amplía la pausa máxima de 12 a 24 meses y mueve la fecha límite para pedirla al 7 de enero de 2029. El administrador debe ofrecer la opción de pasar lo atrasado al final del préstamo, salvo que las reglas del inversionista lo prohíban. Tiene 21 días (o más, según se indica) para responder, y mientras usted espera no se permiten cargos por atraso.

Cambio importante: AB 1847 exige afirmar que la casa está inhabitable por el incendio. Con AB 238 bastaba una dificultad económica. Si su casa se puede habitar pero tuvo una dificultad por el incendio, hable pronto con un consejero.

AB 1842: una regla permanente para futuros desastres

AB 1842 (Capítulo 241 de 2026) crea una regla permanente en todo el estado. Si su casa queda inhabitable por un desastre declarado por el gobierno federal, puede pedir la pausa afirmando que está inhabitable. Normalmente se ofrecen hasta 180 días al principio, ampliables en pasos de 90 días hasta 12 meses. No hay cargos por atraso ni intereses de mora, y no puede haber ejecución hipotecaria mientras usted cumpla con la pausa. Al final, el administrador debe ofrecer al menos una opción para quedarse con la casa que no exija un pago global ni un pago mensual más alto que antes.

Según análisis legales, la solicitud generalmente debe hacerse dentro de los seis meses siguientes a la declaración del desastre. Hay excepciones cuando estas reglas chocan con las de préstamos federales (por ejemplo algunos FHA, VA, Fannie Mae o Freddie Mac).

Fechas clave

• 22 sept. 2025: se firma AB 238.
• 15 sept. 2026: se firman AB 1842 y AB 1847.
• 1 enero 2027: fecha esperada en que entran en vigor AB 1842 y AB 1847 (fecha normal en California; no encontramos cláusula de urgencia, pero confírmelo).
• 7 enero 2027: fecha límite actual bajo AB 238.
• 7 enero 2029: nueva fecha límite con AB 1847.

Cómo pedir la pausa

Llame a su administrador, diga que pide forbearance bajo la ley de California por el desastre y pida confirmación por escrito. Anote cada llamada. Un consejero gratuito aprobado por HUD puede ayudarle; vea nuestra página de ayuda gratis o llame a HUD al 800-569-4287. En el Condado de Los Ángeles, DCBA (800-593-8222) también ayuda.

Si está atrasado por otras razones, vea nuestras opciones y la línea de tiempo.

Lo que no pudimos confirmar

No pudimos abrir las páginas oficiales de leginfo durante nuestra revisión, así que algunos detalles vienen del anuncio del gobernador, los resúmenes de las leyes y análisis legales. Antes de depender de una fecha, confírmela con su administrador, un consejero de HUD o un abogado. En California nadie le puede cobrar por adelantado por una modificación de préstamo u otro alivio hipotecario antes de terminar todo el trabajo prometido (Código Civil de California, sección 2944.7). Si alguien le pide pagar primero, aléjese y hable con un consejero gratuito aprobado por HUD.

Solo informativo, no es asesoría legal. Este artículo es información general sobre la ejecución hipotecaria en California y no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Las leyes y los programas cambian y cada caso es diferente. Confirme los detalles con su administrador, un consejero de vivienda aprobado por HUD o un abogado con licencia.